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  • 房企融资成本整体上升 资产证券化成新风口

  • 发布时间:2017-12-18   来源:今日财富网
  • 今日财富网(jrcf588.cn)讯

      截至11月15日,今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元,而实施的定增募资规模仅45.14亿元。同比去年分别下降23.9%和89.7%。即使是定增方案获批的上市公司,其资金用途亦不包括购置土地。

      这表明公司债渠道已经基本失去作用。数据显示,2017年前11月公司债融资总规模为422亿元,较2016年全年大幅下降91%,占比仅为4%。

      债权融资难度增大的同时,股权融资开始盛行。近期数据显示,包括恒大、华夏幸福、越秀地产等开发商在内,以出让项目权益的方式进行境内股权融资逐渐成为房企融资的常用方式。

      据同策研究院监测,11月40家典型上市房企完成融资金额1246.18亿元,环比上月大幅增加134.50%,成为年内股权融资额最高的一个月。

      “如今股权融资的盛行反映出房企在资金压力下被迫转变融资方式的无奈。”同策研究院指出,随着融资渠道继续保持收紧,未来股权融资方式将进一步蔓延。

      此外,房企还加快了海外融资的步伐。今年来,中国恒大、碧桂园、绿地集团等龙头房企纷纷到海外进行发债。据不完全统计,2017年1-11月共有108家房企境外发债合计人民币高达1993亿元,而2016年全年仅合计约人民币626亿元。

      不过,海外发债需要面对较高利率。记者注意到,近期多笔房企海外融资的年化收益率已经在5.5%以上。

      这抬高了房企整体融资成本。据统计,今年前11月108家房企的境外发债、公司债及中期票据平均融资成本分别为6.72%、6.05%及5.52%,与2016年全年相比,分别增加1.34、1.03及1.20个百分点。

      升高的融资利率对负债率较高的房企形成考验。张宏伟表示,由于部分房企去年替换了高成本资金,所以目前资金链依然较为宽裕;但如果调控持续,房企面临的压力将越来越大。

      兴业研究则进一步指出,受过去两年房企大规模发债影响,预计从2018年下半年起房企债券的到期回售量将上行。叠加销售回款减弱,融资环境较紧影响,预计房企偿债能力将受到考验。

      在传统融资渠道受限的情况下,房企开始寻找其它融资方式。

      资产证券化站上了风口。业内观点认为,资产证券化产品不仅可以有效帮助企业盘活存量资产、提升资产和资源配置效率,还能为企业提供资金支持。

      今年来,已有保利地产、招商蛇口、万科等多家房企成功发行了CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)及REITs(房地产信托投资基金)等资产证券化产品。

      据统计,2017年前11个月已有多家企业发行资产证券化产品,发行金额总计达423亿元,同比大幅增长210%,大大超过了去年全年的发行总量。

      在这当中,模式较为简单的CMBS推进最快。由于原始权益人不需要出让物业所有权,CMBS受到众多房企的青睐。

      近期,万科印力、保利地产相继设立商业物业CMBS,招商蛇口本月初则将CMBS应用于长租公寓。据记者不完全统计,目前开发商已经发行的CMBS总规模约300亿元,集中于商业物业及长租公寓项目。

      此外,由于类REITs标的多集中于租赁物业,符合国家推进租购并举的宏观导向,因此部分类REITs项目得到了监管方的支持。

      今年来,已有魔方、自如、新派和保利四家长租公寓类REITs产品获准发行。其中,保利10月获批的国内首单房企租赁住房REITs发行规模达到50亿。

      值得注意的是,上述项目均属于“类REITs”,真正REITs目前尚未得到放行。

      “REITs最先有望从租赁运营端取得突破”,国泰君安认为,随着各省市纷纷出台文件支持类REITs试点,将有助于从类REITs向公募REITs突破。招商证券也表示,一旦公募REITs正式落地,通过REITs自持公寓将成为主流的运营模式之一。

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