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  • 解读2017年美国置业白皮书 15个选房标准发布

  • 发布时间:2017-12-28   来源:今日财富网
  • 今日财富网(jrcf588.cn)讯

      腾讯大燕网“企鹅北美有家”联合旅视万杨于12月26日推出“2017年美国置业白皮书”,并权威发布美国房产资产配置15项标准,分析置业者行为与意向,前瞻行业发展趋势。“企鹅北美有家”调查了美国房产行业100位大V,包含知名美国房产开发商高层、美国房产持照经纪人、美国房产数据研究员、知名财经评论员,并且对约10000位家庭净资产超过1000万人民币的受访者进行抽样调查,结合美房行业数据,权威发布美国置业白皮书。

      2017年,美国经济进入了复苏的新阶段。货币政策正常化及协调并行,有望实现全要素生产率的持续提升,推动美国经济的增长动力换挡,加速真实复苏在实体经济的发力。伴随着经济的复苏,美国房价也一直处在一个恢复上升的过程中。美联储在一年间加息两次,全球贸易和交易的成本都将出现上升,这对于房产泡沫的挤兑作用不容小觑。数据显示,美国房价已经连续15个月环比上涨超过5%,大量的外来购房需求加剧了市场的竞争,导致房价增长速度不断提高。

      一、2017年投资者意向解析

      据美国地产经纪人协会(NAR)统计,2017年外国买家在美国置产总价值为1530亿美元,同比去年增长了49%。其中中国人赴美置业的总金额高达317亿美元,位列第一,远超位于第二位加拿大的190亿美金,比去年同比增长18.6%。根据抽样调查,赴美置业的中国高净值人群主要有以下特点。

      1、70后80后为美国置业主力军

      此次调查显示,2017年对美国感兴趣的高净值客户,有69.5%的高净值客户年龄为30岁~49岁。此类客群是高知识含量和高资产积累的结合,也是社会中坚力量。

      2、地域分布广 相对集中一线城市

      此次调查显示,2017年对美国感兴趣的高净值客户,地域分布广,所处城市分散,相对较集中于一线城市,北京占16.7%、上海占17.34%、深圳占13.78%、广州占6.23%,北上广深四城市总计占比54.05%。值得注意的是,2017年杭州置业者在美国置业的比例为二线城市之首,高达7.2%,超过广州的比例。

      3、洛杉矶、休斯顿领衔2017美国购房热度城市

      此次调查显示,2017年对美国感兴趣的高净值客户,意向美国城市分布情况为:以移民居住为主要需求的城市洛杉矶占比18.89%,位列第一;以资产配置为主要需求的城市休斯顿占比17.8%,位列第二;纽约占比13.2%,位列第三。

      4、2017年中产阶级资产配置意识增强

      此次调查显示,2017年对美国感兴趣的高净值客户来说,置业目的中子女学业仍然是主因,占比32.78%;受移民政策收紧影响,移民居住需求相对较小,占比18.21%;2017年,中产阶级因为资产配置需求而选择美国置业的置业者占比28.21%。

      5、购买渠道安全性 成置业者考虑主要因素

      置业者对于购买过程中考虑的主要风险调查中,由于语言的隔阂和地域的界限,购买渠道安全成为置业者最为顾虑的风险问题,房源信息真实性位列置业者风险顾虑因素第二。

      1、近5年热点城市房价涨幅 休斯顿排名第一

      2017年中国置业者在美国置业热度最高的5个城市依次为洛杉矶、休斯顿、旧金山、纽约、西雅图,这五大城市整体呈上升趋势,上涨幅度略有不同。休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%,排名第一。而2017年10月休斯顿市区最新的房产价值为32.5万美金,相比于其他4个城市,仍是在很低的价位,未来几年仍有很大的增值空间。

      休斯顿近5年中每年房价上涨的均值为19.51%,2017年10月最新房产价值 32.5万美金,预估下一年增长3.6%。房产价值相比其他大城市仍是低位,未来几年仍有很大的增值空间,投资目的为主的购房者可关注休斯顿。

      西雅图近5年中每年上涨的均值为16.61% ,2017年10月最新房产价值 69.9万美金,预估下一年增长5.9%,价位已与洛杉矶、纽约持平,未来置业西雅图的购房者将付出较高的进入成本。

      旧金山近5年中每年上涨的均值为13.78% ,2017年10月最新房产价值123.67万美金,预估下一年增长2.9%。旧金山凭借其气候、经济、教育等优势,仍为美国房价最高城市。

      洛杉矶近5年中每年上涨的均值为11.64%,2017年10月最新房产价值63.4万美金,预估下一年增长1.7%。洛杉矶市区价值与同在加州的旧金山相比,要低近一倍。青睐加州的置业者,价位如果是重点考虑因素,可以关注洛杉矶。

      纽约近5年中每年上涨的均值为5% ,2017年10月最新房产价值69.39万美金,预估下一年增长5.7%。纽约近几年相对其他大城市,房价增速缓慢。但凭借其世界经济、金融、文化中心的地位,仍然吸引很多购房者前往。

      2、近5年租金趋势 经济多元大城市均上涨

      2017年中国置业者在美国置业热度最高的城市中,从近5年的租金趋势图看,整体呈平稳上升趋势。西雅图过去5年,每年租金上涨的均值为10.05%,上涨速度位列第一;旧金山租金以8.27%的平均年增长速度位列第二。洛杉矶、纽约、休斯顿等大城市都有不同程度的增长,这些城市的共性是有强大的经济和多元化的产业支撑,能够吸引足够多新的就业需求,让城市人口呈现正增长,从而对租金持续上涨有强有力的支撑。

      西雅图近5年中每年租金上涨的均值为10.05%,2017年10月最新的租金均值为2662美金/月。

      旧金山近5年中每年上涨的均值为8.27 %,2017年10月最新租金均值为4230美金/月。

      近5年中每年上涨的均值为5.86%,2017年10月最新租金均值为2926美金/月。

      近5年中每年上涨的均值为4.38%,2017年10月最新租金均值为2160美金/月。

      近5年中每年上涨的均值为3.85%,10月最新租金均值1429美金/月。

      三、美国房产资产配置15项标准

      1、州或城市支持美国当政党派

      在选择美国房产过程中,房产所在州或城市是支持美国政府当政党派的州或城市,会在未来政治上受到倾向。

      目前中国置业者关注的热点城市中,纽约、洛杉矶、旧金山、西雅图是民主党的主要支持城市;休斯顿、达拉斯、奥兰多、亚特兰大是美国政府当政党派共和党的主要支持城市。

      2、人口及就业持续正增长

      房产所在城市人口和就业需要在过去3年双增长,并且未来也有预期的人口和就业增长,经济发展需要有人口来支撑,人口的净流入带来的房地产市场的发展。

      过去5年中,中国置业者关注的主要城市人口增长情况如下,休斯顿以8.9%的增长幅度位列第一,波士顿位列第二,过去5年人口增长了8%。

      (数据来源:美国国家统计局)

      3、租售比大于10% 物业税小于3%

      租售比,一般情况下指普通消费者都把它归纳为房屋租金与售价的比例,通常我们所说的租售比,是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值,也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值。房屋租售比这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一。比值越高,说明房价中的投资需求越大。物业税是美国政府针对土地、房屋等不动产,向产权拥有者征税。物业税也是在美国持有房产的主要成本。

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